房地产基金GP两头受气井喷后期待理性重塑

2019-08-16 19:56:28 来源: 甘肃信息港

  见习 朱志超 深圳报道

  “房地产是现阶段性价比的投资品。”日前,德信资本董事长陈义枫在接受本报采访时如是说。

  回顾今年,房地产基场呈现井喷式增长,规模接近2000亿元,其15%-20%的收益率也在一众产品中相当可观。但房地产基金市场发展历程较短,客户对其认知不一,质疑亦未间断。

  诺承投资合伙人王东亮曾公开表示,国内的房地产基金仍处于初级状态,大部分房地产基金仍沿用机会型策略,对象以个人客户为主,有快进快出的心态。

  不过,他们均看好房地产基金的增长潜力。全国工商联房地产商会副会长钱建蓉称,“短期内房地产金融政策不会发生大的变动,新兴房地产基金将延续过去两三年的发展势头,有望在该领域‘分一杯羹’。”

  2015年规模有望过万亿

  今年年初,住房和城乡建设部政策研究中心发布的《房地产私募基金发展报告》称,目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。

  对房地产的政策持续紧缩,给了房地产基金持续、快速扩张的空间。陈义枫认为,保守估计今年房地产基金规模已近2000亿,到2015年有望迈上“万亿”台阶。

  在陈义枫看来,房地产基金是目前性价比的投资品种,只要项目足够好,政策不突变,有抵押物,基本没有风险。房地产私募基金可以说是固定收益类产品,只要资产价格不跌出安全边际,即可保证固定收益。

  据多个房地产基金内部人士介绍,目前基金的LP有银行的高净值客户,以及众多的个体投资者。

  从一国内第三方理财管理机构负责人处获悉,房地产基金正被大型机构投资者、家族机构等纳入资产配置。“第三方理财机构以代销产品为主,但随着信托自建通道完成,我们会逐渐提高房地产基金在客户资产配置中的比例。”

  多位受访人士告诉,资金募集渠道不通畅是目前制约房地产基金发展的短板。

  虽然不少银行的大型支行都有多种灵活手法,帮助房地产基金募集资金。同时,银行内部允许与基金有多个不同接口,支行、分行、等部门均能私下审批完成募集。但银行对基金管理人和开发商的资质都非常挑剔,收费也比较高,顾问费在 %左右,且有水涨船高的趋势。

  “目前通过银行募集的房地产基金很少,70%以上通过私募。”锦安财富董事长高岩称。

  与银行和信托相比,陈义枫更看好未来与券商的合作,“很多券商在帮房地产基金公司募集资金,有的帮基金搭建税收优惠平台。而券商也非常看重这个高增长市场。券商除了可以作为基金的募集渠道,日后可能会发挥类似信托的功能——参与到产品结构的设计中。”

  12月7日,德信资本与上海某券商正式签署战略合作协议。

  不过,业内亦有人士对券商收费高低表示质疑,“现在考虑定价孰高孰低言之过早。券商目前未能证明自己渠道搭建能力强于信托,所以他们的期望值还不是那么高。等业务量上来后,恐怕收费会重新定价。”

  管理费被双向挤压

  了解到,现时房地产基金LP的收益率(含个税)在15%左右,开发商付出的总成本约为20%-25%。中间5%-10%的差价即为基金管理费和渠道募集费用,其中基金管理费占比不到一半。

  前述知情人士透露,由于过去半年房地产基金的收益率下降约 个百分点;而渠道募集费却上涨了1个百分点,基金管理费受到双向挤压。

  深圳一开发商设立的私募基金人士对本报表示,渠道费太高及投资人收益预期过高都不合理。未来的发展趋势是,投资收益的价格变动,会自发形成一个行业标准。

  陈义枫对此表示十分认可,“宰大户的手法是给这个行业添乱,必须有一个比较公允的成本价格给开发商,投资者的预期会逐步得到管理。”

  随着今年货币政策趋于宽松,开发商销售回暖,今年上半年到下半年,房地产基金的年化收益率大约下降了2%- %。投资者的预期已经有所下降,一位第三方财富管理人士称。

  言及房地产基金的潜在风险,陈义枫称,直观的风险就是基金管理人的道德风险。基金管理人与投资者之间信息不对称,有可能以很高的佣金去推广一个安全级别很低的产品,以谋取高利润。一旦发生大面积亏损,对房地产基金行业会造成难以估量的伤害。

  另据业内人士透露,一些从高利贷转型成立的房地产基金,这类基金习惯于高利贷的操作方式,将此看作一个快进快出的市场,其运作也会存在一定风险。

  此外,前述业内人士也对透露,房地产基金市场所面临的不确定性仍相当大。“第三方财富管理机构本应帮助投资人把关资产配置,避免非系统性风险。但目前市场上仍有一批第三方财富管理机构本着‘高佣金就是高标准’的短视理念,给行业注入了潜在风险。”

  对于房地产基金未来的发展,陈义枫等业内人士预计,随着市场和投资人的成熟,以及房地产行业利润率趋于稳定,房地产私募基金的预期收益率会有所下降,对于LP税后12%应该是近几年合理的水平。

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